공인중개사 시험 - 부동산 정책의 외부효과

주거지 부근에 생태공원과 학군의 조성 등은 정의 외부효과를 발생시킬 수 있는데 이것을 외부경제 측면에서 보았을 때 사회적 최적량보다 과소 생산되는 문제가 발생할 수 있다. 이에 정부는 사적 주체에게 보조금 지급이나 세금 감면 등의 방법을 통하여 개입한다. 정의 회부 효과로 인한 정부의 시장개입은 수요곡선이나 공급곡선을 우측으로 이동시킨다. 즉, 정부는 최적생산량이나 최적 소비량을 맞추기 위해서 개입한다. 반대로 부의 외부효과는 주거지 부근에 있는 쓰레기 소각장 등의 유해시설에서 부의 효과를 발생시킬 수가 있는데 사회적 최적량보다 과다 생산되는 문제가 발생할 수 있다. 이에 정부는 사적 주체에게 규제의 방법, 예를 들면 환경부담금이나 세금, 과징금을 부과하는 등의 규제를 할 수 있고 이를 통해 개입할 수 있다. 부의 외부효과로 인한 정부의 시장개입은 수요곡선이나 공급곡선을 좌측으로 이동시키는데 정부는 최적생산량이나 최적 소비량을 맞추기 위해 개입한다. 외부경제와 외부불경제 모두 시장실패의 원인이므로 두 가지 경우 모두 정부의 시장개입 명분이 된다. 정부는 사적비용과 사회적 비용을 일치시키기 위하여 시장에 개입한다. 코드의 정리: 시장실패의 문제를 경제주체 간의 재산권에 대하여 직접적 교섭이나 협상 등을 통하여 해결할 수 있다. 

 

정부의 실패

정부의 시장개입 결과 이전보다 자원배분의 효율성이 악화하는 결과를 초래하는 경우로 정부의 시장개입은 사회적 후생 손실을 낳을 수도 있다. 이러한 정부의 실패는 시장 실패가 아니다. 즉, 정부의 시장개입은 정부가 의도하지 않은 부작용이 나타나는 등 실패할 가능성도 있다고 한다. 

토지정책

토지문제에는 물리적인 부분과 경제적 부분이 있다. 지가고 현상은 합리적 지가 수준을 넘는 상태를 말한다. 이자 폐단으로 공공용지 확보의 어려움과 주택문제 해결 곤란, 공공용지 보상가격의 상승으로 재정부담이 증가하고 물가 상승 및 산업의 원가 상승요인이 생기며 건물의 고층화에 따른 과도한 직주분리, 스프롤 현상의 심화를 들 수 있다. 투기와 조장, 근로의욕 저하와 사회적 불평등의 심화를 들 수 있다. 토지이용의 비효율성, 토지 소유의 편중 그리고 거래 질서의 문란과 개발이익의 불공정한 환수, 토지관리체계의 미흡 등이 있다. 
시장개입 방법으로 토지정책 수단은 직접적 개입과 간접적 개입, 토지이용규제가 있는데 공적 주체가 토지시장의 수요자이자 공급자 역할을 수행하는 방법이 직접적 개입이다. 예를 들어보자면 토지의 수용과 토지 선매, 도시재개발, 공영개발, 토지은행, 공공투자 사업 등을 들 수 있다. 시장의 틀을 유지한 채 그 기능을 통하여 효과를 노리는 방법에는 조세와 금융, 행정상의 지원, 보조금 지급 등을 들 수 있다. 토지이용을 바람직한 방향으로 유도하기 위한 제도로는 지역지구제, 대리경작에, 건축규제, 인허가제도 등이 있다. 
토지은행의 비축제도는 정부와 같은 공적 주체가 재원을 투입하여, 장래의 용도를 위해 미개발토지를 매입하고 확보하고 비축하였다가 민간의 토지 수요가 증가하면 이를 공급하는 직접적 개입 방법을 말한다. 우리나라의 토지비축은행제도는 공공토지의 비축에 관한 법률로 알아볼 수 있는데 국토교통부 장관이 10년 단위의 비축종합계획과 1년 단위의 비축 시행 계획을 수립하고, 한국토지주택공사가 사업 주체가 되어 이를 수행한다. 재원은 한국토지주택공사로 자본금과 토지은행 적립금 합계액의 10배를 초과하지 않는 범위 내에서 토지채권을 발행하고 자산유동화나 부동산금융의 방법 등으로 비축 재원을 조달한다고 볼 수 있다. 토지은행은 공공토지의 비축을 위해 한국토지주택공사에 설치하는 토지은행 계정으로, 한국토지주택공사의 회계와 구분한다. 공공토지비축을 통하여 토지를 공급받는 자는 그 토지를 3년 이내에 지정용도 대로 사용하지 아니한 경우에는 환매할 수도 있도록 한다. 비축 대상 토지로는 공공 개발용과 수급 조절용이 있는데 공공 개발용 토지의 취득을 위하여 필요한 때에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에서 정하는 토지와 물건 도는 권리를 수용할 수 있다. 수급 조절용 토지 등의 비축을 위하여 한국 토지 주택 공사는 시행계획에 따라 수급 조절용 토지 등의 비축사업계획을 수립하여 국토교통부 장관의 승인을 받아야 한다. 농지는 소유자의 매도 의사가 있는 경우만 매입이 가능하고, 식량 안보 등 농지 정책에 따라 농지보전이 계속 필요한 농지에 대하여는 농지매입을 제한 할 수 있다. 공공 토지의 비축에 관한 법률 제26조 농지의 취득에 보면 한국토지주택공사는 토지은행 사업을 위하여 필요한 경우 농지법으로 정하는 바에 따라 농지를 취득할 수 있다. 한국토지주택공사는 취득한 농지를 농지법에 따른 농지전용 이전까지 농지법으로 정하는 바에 따라 임대하거나 사용 대하여야 한다. 기대할 수 있는 효과 및 장점으로는 계획적인 토지이용이 가능하다는 점이다. 사적 주체의 무질서한 개발 방지가 가능하고 시장 상황에 따른 토지수급 조절을 통하여 토지 시장의 안정에 기여한다. 산업용 지나 주택 용지 등을 저렴하게 공급할 수가 있다. 공공주택 등의 주택 분양가와 공공주택임대로 인하 효과가 있다. 임대산업단지의 경우에는 초기 투자 비용의 감소로, 중소기업의 경쟁력 강화에 기여한다. 사적 토지 소유의 편중 현상으로 인해 발생할 수 있는 토지보상비 등의 고비용 문제를 완화할 수 있다. 사적 주체에 의한 것보다 개발이익 환수가 용이하다. 단점으로는 막대한 토지매입 비용이 수반된다는 점이다. 비축한 토지에 대하여 민간의 토지 수요가 발생하지 않을 경우 관리상의 문제가 발생할 수 있다. 투기 방지대책 없이 토지를 매입할 경우 주변 지역의 지가 상승을 유발할 수 있다.