공인중개사 시험 - 입지 및 공간구조론

부동산가격은 장래이익을 현재가치로 할인, 환원한 값이다. 지대가 상승하면, 지가도 상승한다. 이자율이 상승하면 지가는 하락한다. 토지에 대한 위험프리미엄이 상승하면 토지가치는 하락한다.

부동산가격은 장래 이익을 현재가치로 할인, 환원한 값이다. 지대가 상승하면, 지가도 상승한다. 이자율이 상승하면 지가는 하락한다. 토지에 대한 위험프리미엄이 상승하면 토지가치는 하락한다.

 

지대결정이론

지대 결정이론에서 보았을 때 리카도의 차액지대설은 생산성의 차이에 따른 토지의 비옥도가 지대를 결정한다는 것이다. 한계지는 생산물가격과 생산비가 일치하여 생산성이 가장 낮은 토지로서 지대가 발생하지 않는다. 지대 발생 원인을 어등지의 희소성, 수확체감의 법칙에 두고 있다. 곡물 가격의 상승으로 지대가 발생하였으므로 지대는 생산물가격에 영향을 주는 비용이 아니며, 지대는 잉여, 즉 토지소유자의 불로소득이라고 주장했다. 마르크스의 절대지대 설은 비옥도가 없는 한계지에서도 지대는 발생한다는 즉 토지를 소유, 독점하는 사실만으로도 비옥도는 관계없이 지대가 발생한다. 마셜의 준지대이론은 리카도의 지대이론을 기본으로 삼아 지대이론을 확립하였다. 준지대는 토지 위에 인간이 만든, 단기적이며 생산요소의 공급이 고정된 기계, 기구, 설비 등 고정 생산요소인 인공적 자본재로부터 발생하는 일시적인 소득을 말하는 것이다. 준지대는 토지에서 발생하는 영구적 지대의 개념과는 다르다. 토지에서 얻어지는 지대는 영구적이라고 할 수 있지만, 준지대는 영구적이 아니라 일시적인 소득이다. 그로 인해 추가로 발생하는 소득이다. 토지 이외의 고정생산요소에 귀속되는 소득은 단기에 있어서는 지대의 성격을 가지기도 하지만, 장기에는 비용의 성격을 가지기 때문이다. 고정생산요소에 의한 수요가 발생하게 되면 준지대는 높아질 것이다. 지대논쟁은 지대가 가격에 영향을 주는 생산비용인가 아니면 불로소득인 잉여인가에 핵심을 두고 있다. 고전학파에서 토 지관은 토지를 원시적 자원인즉슨 공급의 한정으로 인한 특별한 재화로 취급하고 자본과는 구별한다고 생각했고 곡물 가격이 지대를 결정하여 곡물 가격이 상승하면 지대가 발생한다고 말했다. 생산물에서 다른 생산요소에 대한 대가를 지불하고 남은 잉여로 간주했다. 이와는 다르게 신고전학파의 입장은 토지는 경제적 공급이 가능하므로 여러 개의 생산요소 중 하나로 취급할 수 있고 지대가 곡물 가격을 잘 결정하고 있고, 지대가 상승하면 곡물 가격도 상승한다고 보았다. 불로소득인 잉여가 아니라 생산요소에 대한 대가이므로 지대를 요소비용으로 파악하는 입장이다. 전용 수입과 파레토의 경제지대를 보면 지대의 현대적 의미를 파악할 때 생산요소의 총수입은 전용 수입과 정제지대를 합한 것이라고 정의 할 수 있다. 전용 수입은 어떤 생산요소가 현재의 용도에서 다른 용도로 전용되지 않고 현재의 용도에 그대로 사용되도록 하기 위하여 지불하여야 하는 최소한의 지급액을 말한다. 전용 수입은 생산요소의 기회비용이라고 볼 수 있다. 정제지대 생산요소의 경제지대는 그 생산요소가 받는 총수입에서 전용 수입을 뺀 것이다. 여기서 전용 수입을 초과하여 생산요소에 지불되는 보수가 경제지대이다. 이는 생산요소 공급자의 잉여 부분을 말한다. 즉 공급이 제한되어 있거나 공급의 가격 탄력성이 앉은 생산요소에서 발생하는 추가적인 소득, 토지공급의 희소성에 따른 잉여분을 말한다. 공급의 가격 탄력성에 따른 경제지대의 크기는 공급이 완전비탄력적인 경우에는 생산요소 공급에 대한 수입 전체가 경제지대가 된다. 즉, 토지의 물리적 공급은 완전 비탄력적이므로 수입 전체가 경제지대가 된다. 공급이 완전탄력적인 경우에는 생산요소 공급에 대한 수입 전체가 전용수 입이 되고, 경제지대는 존재하지 않는다. 티 낸 의 위치와 입지 대설은 고립국이론이라고도 불린다. 단일작물의 경우, 외곽에서 읍 중심으로 들어감에 따라 절약되는 수송비가 지대와 된다. 시장에 가까울수록 수송비가 감소하므로, 토지이용자가 지불할 수 있는 입찰지대는 증가한다. 중심지에서 거리가 멀어짐에 따라서 지대는 점점 감소한다. 생산물 가적, 생산비, 수송비, 인간의 형태에 따라 한계 지대곡선의 기울기는 달라진다. 집약적 농업의 경우 한계 지대곡선의 기울기는 급해지고, 조방적 농업의 경우 한계 지대곡선의 기울기는 완만해진다. 중심지에 가까운 곳은 집약적 이용을 하고, 외곽으로 나갈수록 조방적 이용을 한다. 입찰지대는 단위 먼저 토지에 대한 토지이용자의 지불용 최대 금액으로 토지이용자의 초과이윤이 제로가 되는 수준의 지대를 말한다. 입찰 지대곡선의 기울기가 급한 작물은 단위 거리당 수송비의 부담이 다른 작물보다 크다는 것을 의미한다. 입찰 지대곡선이란 각 위치별로 최대의 지급 능력을 나타내는 각 산업의 지대곡선을 연결한 곡선을 말한다는 교통이 발달할수록 입찰 지대곡선의 기울기는 완만해질 수밖에 없다 중심에서 지가, 지대가 높은 것은 입지 주체 간의 입지경쟁의 산물로 이해할 수 있다. 중심으로 들어감에 따라 수송비 감소분만큼 지불할 지대가 증가하므로 감소하는 수송비와 거리의 곱은 지대와 토지 이용량의 곱과 같다. 도시지대이론은 알론소의 입찰지대이론이 대표적이다. 튀넨의 고립국이론을 도시공간에 적용하여 확장, 발전시킨 것이다. 도심지역의 이용 가능한 토지는 외곽지역에 비하여 한정되어 있기 때문에 토지이용자 사이에 입지경쟁이 치열해질 수 있다. 도심으로부터 일정한 거리에 위치한 토지들은 여러 토지이용 활동들 간의 입지경쟁을 통해서 특정 용도로 배분된다. 이것을 지대의 입찰 과정이라고 한다. 단일 도심 도시에서 상업용 토지이용이 도심 부근에서 나타나는 경우는 상업 토지이용이 단위 토지 면적당 생산성이 높고, 생산물의 단위당 한계교통비가 크기 때문이다. 교통비부담이 너무 커서 도시민이 거주하려고 하지 않는 한계지점이 도시의 주거한계점이 될 수 있다.