공인중개사 시험 - 공공임대주택 공급정책, 분양가 규제 정책

국가와 지방자치단체, 지방공사, 한국토지주택공사 등의 공적 주체가 정부나 지방자치단체의 재정과 주택도시기금의 지원을 받아 건설하거나 기존주택을 매입하여 임대하는 임대주택정책 등을 말한다. 사적 임대주택시장보다 낮은 임대료의 공공임대주택을 공급하여 사회 전체의 임대주택 비중에서 공공 임대주택의 비율을 높이려는 정책을 말한다. 이에 따라 임대주택시장이 이원화되고, 임대료도 이중가격으로 형성이 된다. 공공 미대 주택 공급에 따른 임대주택시장의 변화에는 단기와 장기 효과가 존재한다. 사적 시장보다 임대료가 낮은 공공임대주택의 공급들하고 사적 임차인은 임대료가 낮은 공공임대주택으로 이주한다 그러면 임대료가 상대적으로 높은 사적 임대주택의 수요가 감소하게 될 것이고 이에 따라 사적 임대주택시장의 임대료가 하락할 것을 기대할 수 있다. 장기적으로 봤을 때 사적임대업자의 수익성이 하락하게 되면 사적 임대주택의 공급은 감소하게 된다. 사적 임대주택의 임대료가 상승하면서 장기적으로 사적 시장의 임차인 혜택이 소멸할 수 있다... 장기적으로임대로가 낮은 공공임대주택의 임차인에게만 혜택이 있다. 그리고 사회 전체의 임대 주택 수는 변화하지 않는다. 공공임대주택의 비율이 증가함에 따라 사적 임대주택의 비율이 감소하였을 뿐이다. 공공임대주택의 임차인 입장에서는 사적 시장과의 임대료 차액만큼 정부로부터 보조받는 것과 같은 효과를 누릴 수 있다. 정부가 공급하는 공공임대주택의 임대료가 싼 적 시장의 임대료보다 낮아야 임차인 보호 효과가 있다는 것이다. 이것은 소득 재분배 효과를 기대할 수 있다. 공공임대주택 공급을 증가시키면, 임차인의 수요 탄력성을 높여주기 때문에 대체재가 만들어져서 선택의 폭이 넓어지므로 사적 임대주택시장에서 저소득 임차인에 대한 조세의 전가 부담을 완화할 수 있다. 

 

정부의 임대주택정책 (공공주택 특별법 시행령 제2조)

영구임대주택은 국가나 지방자치단체의 재정을 지원받아 최저소득 계층의 주거 안정을 위하여 50년 이상 또는 영구적인 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말한다. 국민임대주택이란 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 저소득 서민의 주거 안정을 위하여 30년 이상 장기간 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택이다. 행복주택이란 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 젊은 층의 주거 안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택이다. 통합 공공임대주택이란 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 최저소득 계층, 저소득 서민, 젊은 층 및 장애인, 국가유공자 등 사회 취약 계층 등의 주거 안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택이다. 장기전세주택이란 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세 계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택이다. 분양전환 공공임대주택이란 일정 기간 임대 후 분양할 전환할 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말한다. 기존주택 등 매입임대주택은 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 주택 또는 건축물을 매입하여 국민기초생활 보장법에 따른 수급자 등 저소득층과 청년 및 신혼부부 등에게 공급하는 공공임대주택을 말한다. 기존주택 전세임대주택이란 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 기존주택을 임차하여 국민기초생활 보장법에 따른 수급자 등 저 소득층과 청년 및 신혼부부 등에게 전대하는 공공임대주택이다. 

 

분양가 규제 정책 

정부가 신규주택의 분양가를 시장가격 이하로 통제하여 주택가격을 안정시키고 저소득층의 주택구입을 용이하게 하기 위한 정책이다. 주택건설업자의 수익성 악화로 주택 생산성 저하, 주택건설업자의 투자기피, 장기적 주택공급 감소, 분양주택의 질적 수준이 저하될 가능성이 있다. 분양가 상한제를 적용받는 주택의 공급은 감소할 수 있고, 이를 적용받지 않는 주택의 공급은 증가할 수 있다. 신규주택과 기존주택의 가격 차이로 주택 분양으로 인한 이익의 주체가 주택건설업자에서 투기적 수요자로 변질할 가능성이 있다. 분양주택에 대한 프리미엄이 형성되면 분양권을 불법으로 전매하는 등의 부작용이 발생할 수 있다. 무주택서민의 부담이 가중될 가능성이 있다. 주택 법령상 분양가상한제란 국민주택건설 사업을 추진하는 공공사업에 의하여 개발 조성되는 공동주택이 건설되는 용지에는 분양가격을 제한할 수 있다. 사업 주체가 공급하는 공동주택 중 공공택지에서 공급하는 도시형 생활주택은 분양가 상한제를 적용하지 않는다. 분양가 상한제 적용주택의 분양가격은 택지비와 건축비로 구성이 된다. 사업 주체가 건설, 공급하는 주택 및 해당 주택의 입주자로 선정된 지위를 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택을 전매하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 선분양제도를 알아보면, 주택건설업자가 주택을 완공하기도 전에 미리 입주자를 모집하여 계약금, 중도금 등을 사전에 받아 주택건설자금으로 활용할 수 있도록 하는 제도를 말한다. 이렇게 되면 주택건설업자는 분양계약자로부터 주택건설자금을 용이하게 조달할 수 있다. 단점은 주택 건설 자금은 소비자로부터 직접 조달하므로, 주택건설업자의 추가적인 차입 금이 되자는 소비자가 부담하게 되는 결과가 초래된다. 모델하우스를 통하여 주택을 구매하기 때문에 실제 품질과 차이가 있을 경우 주택건설업자와 소비자간 에 많은 분쟁이 발생할 수 있다. 후분양제도란 일정 절차에 따라 80~90퍼센트 완공된 주택을 분양하는 것으로 주택건설업자가 주택 건설 자금을 직접 조달하는 제도이다. 후분양제도가 정착되면 주택 건설 업자 간의 경쟁을 유발해 소비자 중심의 시장을 형성시킬 수 있다. 주택상품별로 비교한 후 구입하는 것이 가능하므로 소비자의 선택 폭이 넓어진다. 공급자의 부실시공 및 품질 저하에 대처가 가능하므로, 견본주택과 실제 주택의 차이 등으로 인한 분쟁이 줄어들 수 있다. 단점으로는 선분양에 비하여 주택을 구입하는데 소비자의 초기 자금 부담이 큰 편이다. 주택건설업자는 건설자금을 직접 조달하여야 하므로 자금조달이 어려우면 주택 공급이 감소할 수 있다.