공인중개사 시험 이론 정리- 부동산 마케팅 및 광고

부동산 마케팅의 개념과 현대적 추세

부동산마케팅이란 부동산활동의 주체가 소비자의 욕구를 파악하고 창출하여 자신의 목적을 달성하기 위하여 시장을 정의하고 관리하는 과정이라 할 수 있다. 즉, 부동산과 부동산업에 대한 고객의 태도나 행동을 형성, 유지, 변경하기 위하여 수행하는 일련의 활동을 말한다. 재화 및 서비스의 개발, 가격설정, 유통 및 촉진을 계획하고 실행하여 개인과 조직의 목표를 충족시키는 과정이다. 마케팅의 현대적 추세로는 과거의 대중마케팅과 고객 중심의 장기적 관계마케팅이 필요하고 부동산 마케팅의 환경 구분으로는 거시환경과 미시환경으로 나누어진다. 
*거시환경은 말 그대로 자연적 환경이나 인문적 환경을 말하고 미시환경은 경제주체인 고객과 경쟁업자, 정부, 유통경로 구성원 등을 말한다.  

부동산마케팅전략

 

시장세분화전략은 수요자집단을 인구 경제학적 특성에 따라 세분화하고 그 세분된 시장을 대상으로 판매지향점을 분명히 하는 전략이다. 마케팅활동을 수행할 만한 가치가 있는 명확하고 유의미한 구매자집단으로 시장을 분할하는 것을 말한다. 고객 행동 변수 및 고객 특성 변수에 따라 시장을 나누어서 몇 개의 세분시장으로 구분하는 것이다. 표적시장선정 전략은 세분된 시장 중에서 부동산 기업이 표적으로 삼아 마케팅활동을 수행하는 시장을 말한다. 표적 시장선정전략이란, 세분된 수요자집단에서 경쟁상황과 자기 능력을 고려하여 가장 자신 있는 수요자집단을 찾아내는 전략을 말한다. 차별화전략이란 선정된 표적시장에 대하여 자사의 제품이 경쟁사에 비해 독점적 지위를 지니도록 이미지를 구축하고 자사의 상품을 특화하는 전략이다. 마케팅믹스전략에는 상품전략인 지하주차 장화, 녹지공간 확대, 라이프스타일 등을 반영한 친환경 아파트 설계 등이 있고 가격전략은 초기고가전략으로 경제적 가치에 비하여 가격을 높게 설정하는 전략으로 수요의 가격탄력성이 작은 경우가 있다. 조기 저가 전략이란 경제적 가치에 비하여 가격을 낮게 설정하고 단기간에 시장점유율의 확대를 통하여 이익을 얻는 전략이다. 수요의 가격탄력성이 큰 경우를 뜻한다. 시가 전략이란 시장 평균 가격전략으로서 경쟁업자와 동일한 가격 수준으로 경쟁업자의 가격전략을 추종하는 전략이다. 단일가격전략은 동일 조건으로 가정하고 모든 고객에게 동일한 가격으로 제공하는 전략이다. 신축가격 전략은 같은 자재와 시공, 설비한 경우라도 지역시장에 따라 다른 가격으로 제공하는 전략이다. 유통경로와 장소 전략은 공인중개사, 분양대행사의 중간상 활용을 말한다. 판촉전략이랑 광고 및 인적 판매와 홍보, 경품 제공과 의견선도자의 활용을 말하나. 고객점유 마케팅전략이란 구매의사결정과정의 단계마다 소비자와의 심리적 접점을 마련하고, 전달되는 메시지의 크기와 강도를 조절하여 마케팅 효과의 극대화를 도모하는 전략이다. 소비자의 형태, 심리적 측면에 주안점을 둔 전략을 말한다. 관계마케팅 전략은 공급자와 소비자의 상호작용을 중시하는 전략이다. 쌍방향의 장기적, 지속적 관계 유지를 통해 충성고객을 확보하는 전략이다. 

부동산 광고

광고는 명시된 광고주가 비용을 고려하여 고객의 의사결정을 유도하는 설득의 과정으로 반복하여 할 수 있다는 점에서 홍보와는 다른 개념이다. 부동산 광고의 특징으로는 매수자, 매도자 모두를 광고 대상으로 하는 광고의 양면성과 내용의 개별성인 비동질성으로 인하여 광고 방법이 제한되기도 하고 지리적 위치의 고정성으로 인해 광고 효과가 지역적으로 국한되기도 한다. 거래 횟수의 제한이 있으며, 일정한 시간이 지나면 효과가 감소한다. 

 

광고매체의 구분

신문광고는 안내광고를 한정된 광고란에 간단한 악어 등을 사용하여 동종의 광고를 여러 개 나열하는 방법이다. 전시 광고는 넓은 지면에 그림, 사진, 상세한 설명 등을 제시하여 광고하는 방법으로, 안내광고보다 비용이 많이 소요되지만 크다. 
다이렉트 메일은 엽서와 우편물 등을 활용하여 표적고객을 광고 대상으로 할 수 있다는 장점이 있다. 
티브이와 라디오 광고는 비용이 많이 소요되지만 큰 편이다. 
노벨티 광고란 장식적이고 실용적 물건을 광고 수단으로 하는 것으로, 감사와 호의의 표시이고, 잠재고객 확보에 그 목적이 있다. 
점도 광고란 점포의 간판과 외부를 매체로 하는 광고 방법이다. 

부동산 감정 평가의 기초이론

감정평가의 개념
감정평가는 대상부동산의 시장가치를 구하는 작업이다. 기준시점에서 최유효이요들 전제로 평가한다. 즉, 장래를 예측하여 평가하는 것이다. 감정평가가격은 대상부동산의 기회비용을 반영한 가격이다. 여기서 기준시점이란 대상 물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다. 기준시점은 대상 물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다. 부동산의 가치 형성요인이 변동하므로 기준시점의 확정이 중요하다.

감정평가의 필요성과 기능

감정평가는 불완전한 부동산의 특성으로 인하여 균형가격이 성립하지 않는다. 합리적 시장이 존재하지 않으므로 현실적인 가격은 적정가치로서 부적절하다. 가치 형성요인의 다양성 및 복잡성으로 인하여 전문가에 의한 평가가 요구된다. 부동산은 사회성, 공공성이 높은 재화이다. 이것은 공시지가와 주택가격, 비주거용 부동산가격을 공시한다. 
감정평가의 기능
감정평가의 기능에는 정치적 기능과 경제적 기능이 있다. 정치적 기능에는 부동산의 효율적 이용에 관한 관리 및 규제, 적정한 가격의 유도와 합리적인 손실보상, 과세의 합리화가 있다. 경제적 기능에는 부동산자원의 효율적 배분과 공정한 거래 질서의 확립과 유지, 의사결정의 판단기준이 있다.