공인중개사 시험준비 - 이론 정리, 부동산 가격의 특징

부동산 가격의 특징

부동산가격은 교환의 대가인 가격과 용인의 대가인 임료로 구성이 된다. 가격과 임료는 원본과 과실 관계가 성립한다. 부동산가격은 소유권 기타 권리, 이익의 대가이다. 부동산 가격은 물리적 실체에 대한 가격이 아니기 때문이다. 2개 이상의 권리와 이익이 동일 부동산에 존재할 경우 개개의 권리와 이익에 대해서 각각 가격이 형성될 수 있다. 부동산 가격은 장기적인 고려하에 형성된다. 이것은 영속성과 위치의 가변성을 이야기한다. 부동산 가격은 개별적, 지역적으로 형성이 되는데, 당사자의 개별적 사정이나 특수한 동기가 개재되기 쉽다. 또 물리적으로 동일하더라도 지역의 환경에 따라 부동산가격은 달라진다. 그렇기 때문에 부동산의 불완전한 특성은 부동산 시장의 수급 조절을 곤란하게 하고, 균형가격의 성립을 저해하는 요인이 된다. 

부동산가격 제 원칙(감정평가원리)

부동산 가격의 제 원칙이란 부동산의 가격이 어떻게 형성되고 유지되는가에 관한 법칙성을 도출하여 평가활동의 지침으로 삼으려는 행위 기준을 말한다. 최유효이용의 원칙이란 최고와 최선의 이용을 전제로 평가한다는 것이다. 최유효이용은 물리적 채택 가능성, 합리적이고 합법적인 이용, 최고수익성을 기준으로 판정할 수 있다. 객관적인 양식과 통상의 사용 능력을 갖춘 사람에 의한 부동산의 이용 방법이다. 



토대와 바탕이 되는 원칙
변동의 원칙으로 가치 형성요인이 변동하므로 부동산 가격도 항상 변화의 과정에 있다. 예측의 원칙으로는 가치 형성요인이 변동하므로 미래를 예측하여야 한다. 부동산의 가치란 장래 이익을 현재가치로 환원한 값이다. 장래의 유무형의 편익이 부동산 가치를 결정한다. 



최유효이용의 내부 관련 원칙, 추가 투자의 적부 판단
균형의 원칙: 부동산의 내부 구성요소 간의 조화를 판단하고, 생산요소 간의 결합비율과 건물과 부지의 적응상태를 고려한다. 균형의 원칙에 부합하지 않으면 기능적 감가가 발생한다. 

기여의 원칙: 부동산의 구성 부분이 전체 수익에 미치는 영향을 판단한다. 부동산의 구성요소 기여도의 합이 부동산 가치를 결정한다. 예를 들어 20억원의 건물에 1억원을 투입하여 엘리베이터를 설치하였더니 건물의 가치가 22억원이 되었다. 

수익배분의 원칙: 토지, 자본, 노동 및 경영의 각 생산요소에 의하여 발생하는 총수익은 이들 제 요소에 배분되는데 자본, 노동 및 경영에 배분된 이외의 잔여액은 그 배분이 정당하게 행하여지는 한 토지에 최종적으로 구속된다는 것을 말한다. 

수익 체증과 체감의 원칙: 단위당 투자액을 늘릴수록 수익이 체증하다가 일정 시점이 지나면 수익의 증가 폭이 체감한다는 것이다. 입체 공간 이용률과 이윤극대화 점을 판단할 수 있다. 

최유효이용의 외부 관련 원칙

적합의 원칙: 대상부동산과 외부환경과의 조화 여부를 판단하는 것으로, 대상 지역의 표준적 이용을 판정하여 가치를 결정하는 것이다. 주택은 주거지역에, 상점은 상업지역에, 공장은 공업지역에 입지하는 것을 판정하여 가치를 평가한다. 적합의 원칙에 부합하지 않으면 경제적 감가가 발생한다. 

외부성의 원칙: 외부 환경이 대상부동산에 미치는 영향을 판단한다. 

경쟁의 원칙: 초과이윤 발생으로 공급이 증가하고, 경쟁이 심화하면 초과이윤이 감소하고 소멸한다. 과당경쟁은 부동산의 가격을 낮추는 요인이 되고, 이러한 기준으로 가치가 결정된다는 원칙이다. 

최유효이용의 원칙과 간접적 관련 원칙

수요와 공급의 원칙은 부동산 가격의 이중성과 관련이 있다. 수요와 공급에 의하여 부동산가격이 형성되고, 결정된 가격은 다시 수요와 공급에 영향을 준다는 것이다. 단, 수요와 공급의 작동은 제한된다. 

대체의 원칙: 대체성이 있는 2개 재화가 존재할 때 그 재화의 가격은 서로 관련되어 형성된다는 원칙으로, 효용이 유사하면 가격이 낮은 것을 선택하고, 가격이 유사하면 효용이 높은 것을 선택한다는 것이다. 대체 부동산 가격이 3억원이면, 대상 부동산 가격도 3억원과 유사하게 형성될 수 있다. 대체재의 조건은 효용과 용도 유사성을 띤다. 

기회비용의 원칙 - 실제 지불된 비용이 아닌 추산과 인식된 비용 
어떤 부지가 주거 용지로 이용될 수 있음에도 불구하고 현재 공업 용지로 이용되고 있다면, 그 공업 용지의 평가는 기회비용인 주거 용지로 평가하여야 한다는 것이 기회비용의 원칙이다. 

 

지역분석 및 개별 분석

지역분석
대상부동산이 어떤 지역에 존재하는지, 그 지역은 어떠한 지역적 특성을 가졌는지, 그 지역적 특성은 부동산 가치 형성에 어떠한 영향을 미치는지를 분석한다. 
개별 분석
지역분석의 결과를 토대로 대상 부동산의 개별요인을 파악하고, 최유효이용을 판정하여 대상 부동산의 구체적 가격을 구하는 작업이다. 

지역분석의 대상 지역
인근지역은 감정평가의 대상이 된 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치 형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다. 대상부동산의 가치 형성에 영향을 직접 주는 지역이다. 종합형태로서의 지역사회보다 작은 지역이다. 인근지역 내 부동산은 대상부동산과 용도 적, 기능적인 동질성을 갖는다. 인근지역은 특정한 토지 용도를 중심으로 집중된 지역이고, 유동적이고 가변적이다. 인근지역의 경계는 물리적으로 명백히 구분되는 경우가 있다. 예를 들면 자연적 조건과 공법상 규제이다. 인근지역의 경계와 범위가 물리적으로 명백하게 구분되지 않는다면 표준적 이용을 중심으로 판단하여야 한다. 인근지역의 범위의 경우 지나치게 확대되면 가격 수준의 판정이 어렵고, 지나치게 축소되면 사례자료를 구하기 어렵다.