공인중개사 시험- 부동산증권론 및 개발금융 2

조인트벤처 방식의 프로젝트금융투자회사

부동산개발 프로젝트사업에 금융기관이나 재무적 투자자가 지분으로 참여하는 형태의 조직을 조인트벤처라고 하고, 프로젝트금융투자회사란 부동산개발사업, 사회간접자본시설, 주택건설 등 특정 사업을 통상 한시적으로 운영하여 그 수익을 주주에게 배분하는 주식회사를 말한다. 

부동산투자회사

부동산투자회사는 주식을 발행하여 불특정 다수로부터 자금을 조달하고, 이를 부동산에 투자하여 그 수익을 주주인 투자자에게 현금 및 현물배당 하는 회사를 말한다. 부동산투자회사의 주식은 부동산을 지분 증권화한 대표적인 형태이다. 발행주식에 투자하면 배당 및 주식의 시세차익을 얻을 수 있다. 단, 투자원금의 손실이 발생할 수 있다.

부동산투자회사법의 일부 개정된 부분이 있는데 그 내용은 일정 요건을 갖춘 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사는 그 절차에 따라 국토교통부 장관에게 등록하여야 한다는 것이다. 

자산관리회사와 부동산투자자문회사의 구분, 자산관리회사는 위탁관리 부동산투자회사 또는 기업구조조정 부동산투자회사의 위탁을 받아 자신의 투자 운용업무를 수행하는 것을 목적으로 설립된 회사를 말한다. 자산총액에서 부채총액을 뺀 가액을 말하는 자기자본이 70억원 이상일 것, 자산운용 전문인력과 준법감시인을 상근으로 둔다. 부동산투자자문회사는 부동산투자회사의 위탁으로 그 자산의 투자와 운용에 관한 자문 및 평가 업무 등을 수행하는 회사를 말한다. 

부동산투자회사의 개념으로는 자기관리 부동산투자회사와 위탁관리 부동산투자회사가 있는데 자기관리 부동산투자회사는 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고, 자산의 투자와 운용을 직접 수행하는 회사이다. 위탁관리 부동산 투자회사는 본점 외에 지점을 설치할 수 없으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없다. 자기관리 부동산투자회사는 그 설립등기일로부터 10일 이내에 대통령령이 정하는 바에 따라 설립보고서를 작성하여 국토교통부 장관에게 제출하여야 한다. 자기관리 부동산 투자회사의 주요 출자자 적격성 심사의 경우, 국토교통부 장관은 자기관리 부동산 투자회사가 최저자본금을 준비하였음을 확인한 때에는 지체 없이 주요 출자자의 적격성을 심사하여야 한다. 국토교통부 장관은 적격성을 심사하기 위하여 주요 출자자에게 30일 이내의 기간을 정하여 관련 자료의 제출을 요구할 수 있다. 자기관리 부동산투자회사의 공모 경우 부동산 투자회사는 영업인가를 받거나 등록을 하기 전까지는 발행하는 주식을 일반인의 청약에 제공할 수 없다. 부동산투자회사는 영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 2년 이내에는 주식 총수의 100분의 30 이상을 일반인의 청약에 제공하여야 한다. 여기서 기업구조조정 부동산투자회사는 공모 의무를 적용받지 않는다. 주식의 분산 경우 주주 1인과 그 특별관계자는 최저자본금 준비기간이 끝난 이후에는 100분의 50을 초과하여 주식을 소유하지 못한다. 여기서도 기업구조조정 부동산투자회사는 주식분산 기준을 적용받지 않는다. 주식의 상장 경우 부동산투자회사는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 상장 규정의 요건을 갖추게 된 때에는 지체 없이 증권시장에 주식을 상장하여 그 주식이 증권시장에서 거래되도록 하여야 한다. 여기서 국토교통부 장관은 주식의 상장을 명하려면 미리 금융위원회의 의견을 들어야 한다. 현물출자의 경우 부동산투자회사는 현물출자에 의한 설립을 할 수 없다. 부동산투자회사는 영업인가를 받거나 등록하고 최저자본금 이상을 갖기 전에는 현물출자를 받은 방식으로 신주를 발행할 수 없다. 외부 차입과 회사채 발행의 경우, 영업인가를 받거나 등록한 후 발행이 가능하다. 주주총회의 특별결의를 한 경우에는 그 합계가 자기자본의 10배를 넘지 아니하는 범위에서 자금차입 및 사채 발행을 할 수 있다. 자산의 투자 운용 방법으로 부동산투자회사는 그 자산을 부동산, 부동산개발사업, 지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리, 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산신탁 수익권, 증권, 채권, 금융기관의 예금 중 어느 하나에 투자하여야 한다. 부동산투자회사는 취득과 개발, 개량 및 처분, 시설 운영관리, 임대차 및 전대차, 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등 대통령령으로 정한 방법에 따른 대출, 예치 중 하나에 해당하는 방법으로 투자, 운용하여야 한다. 회계처리의 경우 부동산 투자회사는 부동산 등 자산의 운용에 관하여 회계처리를 할 때는 금융위원회가 정하는 회계 처리기준에 따라야 한다. 부동산의 처분제한의 경우는 부동산을 취득한 후 5년의 범위에서 부동산을 처분하여서는 아니 된다. 단, 부동산개발사업으로 조성하거나 설치한 토지, 건축물을 분양하는 경우, 투자자 보호를 위하여 사유가 있는 경우는 예외이다. 부동산투자회사는 부동산을 취득하거나 처분할 때는 해당 부동산의 현황, 거래가격 등이 포함된 실사보고서를 작성하여 국토교통부 장관에게 미리 제출하고 이를 본점에 갖추어 두어야 한다. 이익배당은 배당 한도의 100분의 90 이상 현금배당 및 현물 배당한다. 상장된 부동산투자회사가 부동산을 매각하여 그 이익을 배당할 때는 해당 사업연도 말 10일 전까지 이사회의 결의로 배당 여부 및 배당 예정 금액을 결정하여야 한다. 위탁관리 및 기업구조조정 부동산투자회사는 배당 의무가 적용되지 않는다. 위탁관리 부동산투자회사가 이익을 배당할 때는 이익을 초과하여 배당할 수 있다. 내부통제기준 및 준법감시인 제도에는 자산운용 규정 준수, 투자자 보호를 발하는데 자기관리 부동산 투자회사 및 자산관리회사는 법령을 준수하고 자산운용을 건전하게 하며 주주를 보호하기 위하여 임직원이 따라야 할 기본적인 절차와 기준을 제정, 시행하여야 한다. 자기관리 부동산투자회사 및 자산관리회사는 내부통제기준의 준수 여부를 점검하고, 내부 통제기준을 위안할 경우 이를 조사하여 감사에게 보고하는 준법감시인을 상근으로 두어야 한다. 위탁관리 부동산투자회사의 법인 이사 및 감독 이사의 선임이 필요하다. 위탁관리 부동산 투자회사는 해당 위탁관리 부동산투자회사의 자산 투자, 운용업무를 위탁하는 자산관리회사인 법인 이사와 감독 이사를 정관으로 정하는 바에 따라 둘 수 있다.