공인중개사 시험 - 주택금융에 적용되는 고정금리와 변동금리

고정금리저당대출

전 대출 기간 동일한 이자율이 적용되는 형태로, 다른 조건이 동일할 때 고정금리대출은 변동금리 대출보다 초기 이자율이 더 높은 편이다. 즉, 고정금리대출은 대출 실행 이후 금융기관이 위험요인을 대출금리에 추가로 반영하지 못한다. 대출기관의 대출위험요인으로는 채무불이행위험이 있다. 차입자의 소득감소와 상환능력 저하에 따른 위험이다. 차입자의 신용평가를 강화하고, 대출 초기에 대부비율을 하향 조정하면 채무불이행위험을 감소시킬 수 있다. 두 번째로 금리 변동위험이 있다. 대출실행 이후 시장금리가 상승함에 따른 위험이다. 고정금리 대출기관은 금리변동위험에 심하게 노출되어 있기 때문에 변동금리 대출기관과 이자율스와프 계약 체결을 통하여 금리변동위험을 전가한다. 세 번째로 조기상환 위험이 있다. 시장금리 하락기에 발생할 수 있으며, 대출기관은 차입자의 조기상환에 대한 조기상환 수수료를 부과할 수 있다. 네 번째로 유동성위험이 있다. 자금의 단기 조달과 장기 운용의 현금흐름 불일치로 인한 대출기관의 자금 부족 위험이다. 장기대출에 따른 원금 회수의 불확실성에 따른 위험이므로, 주택 저당 대출채권에 대한 유동화가 요구된다. 대출기관이 대출채권을 유동화시켜서 추가로 자금을 더 조달하면 유동성위험은 감소한다. 다섯번째로 법적, 행정적인 위험이 있다. 정부의 정책이나 행정적 규제로 인해 발생하는 위험이다. 이자율 스와프란, 고정금리 대출기관의 경우, 금리 상승을 예상하거나 상승위험에 노출되어 있을 때는 고정금리를 지급하고 대신 변동금리 대출기관으로부터 변동금리를 받는 스와프 거래를 할 수 있다. 변동금리 대출기관의 경우, 금리 하락을 예상하거나 하락위험에 노출되어 있을 때는 고정 금리 대출기관으로부터 고정금리를 받고, 변동 금리를 지급하는 스와프 거래를 할 수 있다. 고정금리 저당 대출의 특징으로는 예상하지 못한 인플레이션이 발생하면 대출기관은 불리해지고, 차입자는 상대적으로 유리해진다. 장기대출일수록 대출기관의 금리변동위험과 유동성위험이 커진다. 10년 만기 상품보다 30년 만기 상품의 대출이자율이 더 높게 적용된다. 향후 시장금리가 상승할 것으로 예상되면, 차입자는 변동금리 대출보다는 고정금리대출을 이용하는 것이 유리하다.

 

변동금리저당대출 

시장금리에 따라 대출금리가 계속 변동하는 형태이다. 예를 들어 양도성 예금 증서, 금융채 연동 주택담보대출 등을 말한다. 변동금리의 결정요인은 기준금리와 가산금리가 있다. 기준금리는 만기가 3개월인 CD금리가 적용되며, 3개월 단위로 금리를 조정한다. 가산금리는 금융기관이 차입자의 직업과 신용점수 등에 따라 차등 적용한다. 코픽스 연동 주택담보대출의 경우 기준금리는 코픽스 금리(은행의 자본조달 비용을 반영한 지수)를 말하고 은행연합회가 자본 조달상품 관련 비용을 취합하여 산출한다. 지수산출 대상 상품으로는 정기예금, 정기적금, 상호부금, 주택부금, 양도성예금증서, 환매조건부채권, 표지어음 매출, 금융채(단, 후순위채 및 전환사채 제외) 코픽스 연동 주택담보대출이 CD 연동 주택담보대출보다 기준금리를 결정하는 요인이 더 다양한 편이다. 대출자에게 기준금리를 결정하는 재량권을 더 많이 부여한다. 다른 조건이 일정할 때, 기준금리의 조정주기가 짧은 것보다 조정주기가 신상품을 이용하는 것이 차입자의 금리위험을 줄일 수 있다. 시장금리 상승한 시기에는 코픽스 연동 주택담보대출을 이용하는 것이 이자 상환 부담을 줄일 수 있다. 시장금리 하락기에는 CD 연동 주택담보대출을 이용하는 것이 이자 상환 부담을 줄일 수 있다. 변동금리 저당 대출의 특징으로 대출기관이 금리변동위험을 회피하기 위하여 변동금리 대출상품을 판매한다. 변동금리 대출은 대출자를 인플레 위험으로부터 어느 정도 보호해준다. 금리변동위험을 대출기관이 차입자에게 전가하는 형태이다. 차입자는 고정금리에 비하여 금리변동위험이 큰 편이다. 대출기관이 차입자에게 금리변동위험이 큰 편이다. 대출기관이 차입자에게 금리위험을 전가하였다고 해서 대출기관의 금리변동위험이 완전히 제거되는 것은 아니다. 이자율 교환계약과 금리 하한선 설정 상품이 존재한다. 기준금리의 조정주기가 짧을수록 금리변동위험은 대출기관에서 차입자에게 더 많이 전가된다. 기준금리의 조정주기를 길게 하면 차입자의 금리변동위험이 작아지지만, 대출기관의 금리변동위험은 커지므로 최초 적용되는 대출금리는 높아지게 된다. 주택 가치 하락, 차입자의 소득수준 저하, 신용점수 하락, 연체 실적 등은 위험요인이 되므로 대출기관의 가산금리 인상 요인이 된다. 금리 상한선이 설정된 대출상품은 차입자를 금리 상승에 따른 위험으로부터 어느 정도 보호해준다. 금리 하한선이 설정된 대출상품은 대출자를 금리 하락에 따른 위험으로부터 어느 정도 보호해 준다. 유효이자율이란 명목이자율이 동일하더라도 이자 계산 기간이 짧을수록 유효이자율은 높아진다. 1년 만기 대출의 경우 대출자는 기간 중 4회에 나누어 이자를 받는 것이 기말에 한 번 받는 것보다 더 유리하다. 시장이자율이 대출약정이자율보다 하락하면 차입자는 상대적으로 불리해진다. 변동금리로 차입 하였다면 상환부담이 줄어들게 된다. 차입자가 고정금리대출을 이용 하여도 금리변동위험은 있다. 단지 적을 뿐이다. CD연동 주택담보대출의 경우, 대부분 만기일시상환방식을 채택하고 있다.