오피스텔은 주택 수에 안들어간다는 말의 진실

 

 

 

 

 

부동산 세금에서 가장 많이 발생하는 문제는 법을 몰라서가 아니라, 잘못알고 있어서 생긴다. 

특히 오피스텔은 주택인지, 비주택인지가 상황에 따라 달라지는 대표적인 유형이다. 아래는 실제 상담, 사례에서 가장 자주 등장하는 오해와 그에 따른 세금이슈이다. 

오피스텔은 건축법상 업무시설이다. 하지만 주거용으로 사용되면 세법상 주택으로 간주한다. 

 

주거용 판단 기준 예시 

1.전입신고 여부

2.실제 거주 흔적

3.침대, 주방, 세탁기 등 생할 설비

4.임대차 계약 내용

(=실거주또는 주거용 임대는 주택 수 포함 가능성 높음)

 

 

오피스텔 분양 시 부가세 환급의 조건에 대해 알아보면, 

오피스텔은 보통 분양가 + 부가가치세(10%) 구조이다. 

부가세 환급가능 조건으로는 사업자 등록, 업무용 임대, 부가세 신고 및 매입세액 공제 가 있다.

환급 불가 조건으로는 실거주, 주거용 임대,전입신고 후 사용이 있다.

여기서 실거주 계획이 있다면 부가세는 비용으로 확정된다. 

 

아파트는 취득세가 1주택 기준으로 1-3%이고 오피스텔은 업무시설일 경우 4.6%로 고정되어 있다. 

주거용으로 사용한다고 하더라도 취득세는 낮아지지 않는다. 

 

양도 소득세에서 문제가 되는 지점은 오피스텔을 주거용으로 사용한 경우이다. 

다주택자라면, 다주택자라면 양도세 중과 대상이 될 수 있고 1세대 1주택 비과세 적용 여부도 사용 형태와 거주 요건 충족 여부가 핵심이다. 

 

 

 

따라서 사람들이 흔히 말하는 오피스텔이라 비과세 안따져도 된다는 오해라는 사실을 알수 있다. 국세청은 용도 변경 시점으로부터 주택으로 판단하게 된다.