공인 중개사 자격증 시험 - 기본이론의 정리

시험의 소개

 

 

부동산 중개사 시험은 상대평가가 아닌 절대평가이다. 그런데 이것도 곧 상대평가로 바뀔 예정이라고 하니 한해라도 빨리 합격문을 통과하는 게 유리할 것 같다. 절대평가는 평균 60점 이상을 받아야 합격이다. 합격선이 낮은 것 같지만 공부량이 정말 많아서 합격률이 그렇게 높은 편은 아니다. 하지만 제대로 공부만 한다면 합격선 자체는 높지 않다고 생각한다. 만약 상대평가가 생긴다면 다른 고시들처럼 어느 지역 몇퍼센트 만 뽑겠다고 하고 그 정원에 드는 상위 수험자들만 합격이 되는 것이다. 그러니 경쟁이 치열해질 것이 분명하고 합격률도 매우 낮아지게 될 것이다. 지금 절대 평가가 무분별하게 합격생들이 생겨나면서 중개사 자격증을 소지한 사람이 너무 많아지다 보니 상대평가로 전환하려 하는 것 같다. 그러니 열심히 시작해서 꼭 올해 도전해보는 걸로 목표를 정하고 시작하는 것이 좋다.

중개사는 1차 2차로 나누어진다. 1차 시험만 합격해놓고 다음 해에 2차만 응시가 가능하니 참고하면 좋다.
참고로 공인중개사자격시험은 인터넷으로만 접수를 할 수가 있다. 국가 자격시험 공인중개사 홈페이지에 들어가 보면 (www.Q-Net.or.kr/site/junggae) 원서 접수하는 법이 나와 있다.
1차는 2과목을 보는데 하나는 부동산학 개론이고, 시험 문제가 부동산학 총론, 개론, 부동산학 각론, 부동산감정평가론 안에서 나온다. 두 번째 과목은 민법 및 민사특별법 중에서 부동산 중개에 관련되는 규정인데, 빈사 특별법에는 주택임대차보호법, 상가건물 임대차보호법, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률, 가등기담보 등에 관한 법률, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 대한 내용과 민법안에서는 총칙 중 법률 행위, 질권을 제외한 물권법, 계약법 중 총칙 대한 내 용안에서 나온다.
2차는 3과목을 응시해야 하고 과목당 40문제가 동일하게 나온다. 1교시는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법령 및 중개 실무와 부동산공법 중 부동산 중개에 관련되는 규정을 보는데 그 내용은 공인중개사법, 부동산 거래 신고 등에 관한 법률과 중개 실무(부동산거래 전자계약 포함)와 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도시개발법과 도시 및 주고 환경 정비법, 주택법, 건축법, 농지법이 들어가 있다. 2교시에는 부동산 공시에 관한 법령 및 부동산 관련 세법에 대한 시험을 본다. 그 내용으로는 부동산등기법과 부동산 관련 세법(상속세 구축 및 관리 등에 관한 법률이 나오게 된다. 시험시간은 1차 100분 2차-1교시 100분 50분이다. 시험 설명은 여기까지이다.

 

이론 정리

부동산학 개론

부동산학개론은 총론, 부동산 경제론, 부동산 시장론, 부동산 정책론, 부동산투자론, 부동산금융론, 부동산개발 및 관리론, 부동산 감정평가론으로 나누어진다. 여기서 다시 부동산학 총론을 들여다보면 부동산의 개념과 분류, 부동산의 특성 및 속성, 부동산학의 이해 및 부동산 활동으로 이루어져 있다. 부동산경제론에는 부동산의 수요 부동산의 경기변동으로 이루어져 있다. 부동산 시정론에는 부동산시장, 입지 및 공간구조론으로 이루어져 있고, 부동산정책론에는 부동산정책의 의의와 기능, 토지정책, 주택정책, 조세정책으로 이루어져 있다. 부동산투자론에는 부동산 투자 분석 및 기법, 부동산 투자이론이다. 부동산 금융론은 부동산 금융과 부동산증원론 및 개발금융으로 이루어져 있다. 부동산개발 및 관리론에는 부동산 이용 및 개발, 부동산관리 및 광고가 있고, 부동산 감정평가론에는 감정평가의 기초이론과 감정평가의 방식, 부동산가격공시제도가 있다.

부동산의 개념과 분류부터 보면 복합개념의 부동산이란 부동산을 기술적, 경제적, 법률적 측면 등이 복합된 개념으로 이해하는 것을 말하는 것이다. 부동산 하의 사고원리를 의미한다. 부도 안의 기술적 개념에는 부동산의 유형적 측몀ㄴ을 이해하는 데 도움을 준다. 부동산의 경제적 법률적 개념은 부동산의 무형적 측면을 이해하는 데 도움을 준다. 복합부동산의 개념은 토지와 건물이 잘 결합하여 일체로 이용되고 있는 경우의 부동산을 말한다. 법적으로는 토지와 건물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도, 마치 하나의 결합한 상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 인식되는 부동산 예를 들면 단독주택이나 아파트를 말한다. 부동산의 법률적 개념은 협의의 부동산과 광의의 부동산으로 나누어지는데 협의의 부동산은 토지와 그 정착물을 말한다. 여기서 말하는 토지란 1필지를 1개로 취급고, 토지와 해면의 분계는 최고 밀물 때의 분기점을 그 표준으로 한다. 토지 정착물은 토지에 계속적 항구적으로 부착된 상태로 사용되는 것이 사회의 통념상 인정되는 것으로, 토지로부터 이동이 불가능한 물건을 말한다. 토지와 독립은 건물, 등기된 입목, 명인방법의 수목 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물을 말한다. 토지의 일부는 교량, 돌담, 개골창, 도로의 포장, 다년생 식물, 경작목적이 아닌 수목에 해당한다. 여기서 중요한 건 동산으로 분류되는 것이다. 경작된 수확물과 판잣집, 가식 중의 수목, 컨테이너 건축물이 이것에 해당한다. 건축물의 설비를 부동산 장착물로 판단하는 기준이 있다. 부동산에 부착된 방법이다. 이것은 부착되어있는 설비가 건물로부터 물리적, 기능적으로 둘 다 훼손 없이 제거될 수 있으면 해당 설비는 정착물로 취급하지 않는다. 설비를 제거할 때 부동산에 물리적으로나 기능적으로 둘 중의 하나라도 손상이 발생하면 해당 설비는 정착물로 취급한다. 수도 배관 건물로부터 물리적 훼손 없이 제거할 수 있어도 건물의 기능이나 효용이 감소하면 해당 설비는 정착물로 본다.

 

 

 

새롭게 시작하면서 ,

만약 하루에 한과목씩 끝낸다면 7일 완성으로 월요일은 부동산학개론, 화요일은 민법 및 민사특별법, 수요일은 잘 안된 부분 피드백하고 목요일은 공인중개사 법령 및 실무, 금요일은 부동산공시법령과 부동산 세법, 토요일은 부동산 공법 그리고 일요일엔 약한 부분 다시 보기를 해주면 일주일에 1차를 훑어보는 게 가능해질 것이라고 본다. 그렇지만 세상엔 결코 쉬운 일이란 없다. 요일마다 배정한 이 한과목의 이론 양이 생각보다 많다. 굳은 의지를 갖추고 한번 훑어본 다음 이 공부를 본격적으로 시작해보려고 계획을 세웠다. 앞으로 올리는 글들은 이론에 가까운 정리 노트가 될 것 같다.